ISR et immobilier?

L’ISR est le sigle de l’investissement Socialement Responsable, en anglais SRI pour Socially Responsible Investing. Selon le FIR:

« L’ISR (Investissement Socialement Responsable) est un placement qui vise à concilier performance économique et impact social et environnemental en finançant les entreprises et les entités publiques qui contribuent au développement durable quel que soit leur secteur d’activité. En influençant la gouvernance et le comportement des acteurs, l’ISR favorise une économie responsable »

Forum pour l’Investissement Responsable

Et oui… l’immobilier n’est ni une entreprise ni une entité publique! Il faut donc remonter un peu plus en amont sur la définition de l’ISR pour aller chercher comment l’appliquer à l’immobilier.

L’approche de l’ISR sont basées sur une analyse dite extra-financière: elle prend en compte des critères autres que la seule performance financière, qui sont regroupé sous 3 catégories, dites E, S et G:

• Environnement: l’impact sur l’environnement;
• Social / Sociétal: l’impact sur les tiers;
• Gouvernance: la manière de faire de l’investissement, ce qui regroupe souvent les relations avec les investisseurs, l’éthique et la transparence.

Pour des investissement en actions, tels que définis par le FIR, on regroupe les approches de l’ISR de 4 manières:

• Best in class: n’investir que sur les meilleures actions selon des critères E, S et G définis;
• Exclusion: le fonds d’investissement exclut des entreprises pour des raisons en lien avec sa stratégie ISR, comme selon l’activité de l’entreprise ou le non respect de certaines règles déontologiques…
• Thématique: le fonds va favoriser certaines pratiques ou un certain secteur qu’il identifie comme ayant un impact positif
• Engagement: il s’agit pour ce type de fonds de privilégier le dialogue et la politique de vote en AG pour faire évoluer le fonctionnement ou l’activité de l’entreprise vers de meilleures pratiques.

Ces 4 approches sont rarement exclusives et, la plupart du temps, se recoupent.

Cependant, c’est bien le fonds, selon sa stratégie, qui va choisir les critères ESG qui vont être évalués et pris en compte. (D’ailleurs il n’existe pas de liste exhaustive de tous les critères ESG et rien n’empêche un fonds d’en inventer un nouveau.) En particulier, un fonds peut décider de se concentrer sur l’enjeu de l’égalité homme – femme et investir dans des activités de centrale à charbon, ce qui pourrait choquer certains investisseurs écologiquement convaincus.

C’est la raison pour laquelle un des piliers de l’ISR est la transparence: le fonds doit expliciter sa politique ESG et s’y tenir! Ainsi, chaque fonds va regrouper des investisseurs qui partagent les mêmes sensibilités.

Dans le cas des fonds de valeurs mobilières, le principal levier d’action est d’investir (soutenir une entreprise) ou désinvestir (sanctionner). C’est évidemment inadapté à l’immobilier, où l’actif, un immeuble, est beaucoup moins susceptible et ne sera pas très ému de la “sanction” que pourrait représenté le fait d’être vendu… L’enjeu de l’ISR appliqué à l’immobilier est bien d’intégrer les critères ESG tout au long de la détention de l’actif immobilier, et si possible de faire progresser ses différents critères.

C’est ce que va s’attacher à faire le label ISR des fonds immobiliers. Ce label d’État existe déjà depuis 2016 pour les valeurs mobilières, et la version adaptée aux fonds immobiliers, proposé par un groupe de travail regroupant de nombreux professionnels convaincus (dont votre humble serviteur…) devrait sortir d’ici la fin de l’année.

On y retrouve des propositions de critères ESG, et même certains sur lesquels le reporting est obligatoire, l’obligation d’intégrer des critères de chaque catégorie, l’obligation de transparence, et une obligation de mettre en œuvre des actions pour faire progresser la performance ESG de chaque actif (ou de maintenir celles des actifs les plus performants…).